Διαβάστε τα έγγραφα HOA πριν αγοράσετε ένα διαμέρισμα!

Βρήκατε ένα υπέροχο διαμέρισμα που καλύπτει όλες τις απαιτήσεις σας για ένα νέο σπίτι. Η τιμή είναι σωστή και δεν θα χρειάζεται να ανησυχείτε για τη συντήρηση του σπιτιού σας εξωτερικά ή της πισίνας Προτού κάνετε μια προσφορά για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, πρέπει να διαβάσετε την Ένωση Ιδιοκτητών Κατοικίας ή τα έγγραφα HOA. Γιατί; Μπορεί να βρείτε εκπλήξεις για το τι κάνετε και τι δεν λαμβάνετε για τις μηνιαίες χρεώσεις HOA… και αποφασίσετε να μην αγοράσετε αυτό το διαμέρισμα!

Η ιστορία πίσω από αυτό το άρθρο είναι μια φίλη που προσπαθεί να καταλάβει ποιος είναι υπεύθυνος για τις επισκευές στέγης στο αρχοντικό της. Όπως οι περισσότεροι άνθρωποι, υπέθεσε ότι η HOA θα φρόντιζε για την εξωτερική συντήρηση που περιλαμβάνει διαρροές στέγης. Δυστυχώς δεν διάβασε τα έγγραφα του HOA πριν κλείσει στο διαμέρισμα της. Το μόνο που παίρνει για τις χρεώσεις HOA 175 $/μήνα είναι εξωραϊσμός, έλεγχος παρασίτων, πισίνα και πύλη που σπάνια λειτουργεί!

Έγγραφα HOA Καθορίζουν κανόνες και ευθύνες

Υπάρχουν αρκετά έγγραφα HOA που πρέπει να ελέγξετε πριν αγοράσετε ένα διαμέρισμα. Θα εξηγήσουν πώς είναι οργανωμένη η HOA, τους κανόνες και τους κανονισμούς, τον προϋπολογισμό της HOA και μην ξεχάσετε να ελέγξετε τα πρακτικά των προηγούμενων πρακτικών συσχέτισης. Το πιο σημαντικό έγγραφο είναι το Δήλωση Συμφώνων, Προϋποθέσεων και Περιορισμών (CC&R) που περιγράφεται εδώ.

Το έγγραφο είναι μεγάλο, αλλά συνήθως το μισό έγγραφο είναι εκθέματα. Παρακάτω είναι ο πίνακας περιεχομένων για το έγγραφο HOA (117 σελίδες) που εξέτασα για τον φίλο μου. Τα στοιχεία με εσοχή και επισήμανση με * δεν αναγνωρίστηκαν στον πίνακα περιεχομένων.

• Εξώφυλλο (1 σελίδα)
• Πίνακας περιεχομένων (5 σελίδες)
  • *Δήλωση Μάρτυρας (1 σελίδα)
• Άρθρο 1 – Ορισμοί (5 1/2 σελίδες)
• Άρθρο 2 – Ακίνητα που υπόκεινται σε δήλωση (1 1/2 σελίδα)
• Άρθρο 3 – Ο Σύλλογος (2 1/2 σελίδες)
• Άρθρο 4 – Λειτουργίες του Συλλόγου (3 σελίδες)
• Άρθρο 5 – Δικαιώματα (9 σελίδες)
• Άρθρο 6 – Αξιολογήσεις (5 1/2 σελίδες)
• Άρθρο 7 – Περιορισμοί κομητείας σχετικά με κλειστές κοινότητες (14 σελίδες)
• Άρθρο 8 – Αρχιτεκτονικός έλεγχος (1 σελίδα)
• Άρθρο 9 Επιβολή κανόνων και κανονισμών (8 1/2 σελίδες)
• Άρθρο 10 – Κύκλος εργασιών (1 σελίδα)
• Άρθρο 11 – Συντήρηση. Ασφάλειες, Απώλειες Ατυχημάτων και Επισκευές. Πεζοδρόμια Κόμματος; Κόμμα τοίχοι? Κοινές στέγες (8 1/2 σελίδες)
• Άρθρο 12 – Καταδίκη (1 σελίδα)
• Άρθρο 13 – Απαιτήσεις Περιφέρειας (4 σελίδες)
• Άρθρο 14 – Γενικές Πληροφορίες (5 σελίδες)
  • *Υπογραφές (4 σελίδες)
  • *Έκθεμα Α – Νομική περιγραφή (και σκίτσο) της ιδιοκτησίας PSE (4 σελίδες)
  • *Έκθεμα Β – Νομική περιγραφή (και σκίτσο) του ακινήτου XYZ (2 σελίδες)
  • *Έκθεμα Γ – Νομική περιγραφή του ακινήτου XYZ Reserve (1 σελίδα)
  • *Έκθεμα Δ – Άδεια Περιφέρειας από τοπική περιοχή διαχείρισης νερού (4 σελίδες)
    • *Έκθεμα Α – Προϋποθέσεις Έκδοσης Αριθμού Άδειας ### (11 σελίδες)
  • * Έκθεση Ε – Καταστατικό του Σωματείου (9 σελίδες)
  • * Έκθεμα ΣΤ – Καταστατικό Σωματείου (9 σελίδες)

Τα HOA Condo συνήθως χειρίζονται εξωτερική συντήρηση

Οι περισσότερες συγκυριαρχίες έχουν πολλαπλές κατοικίες σε ένα ενιαίο κτίριο. Αυτά μπορεί να είναι προσαρτημένα αρχοντικά ή διαμερίσματα με τέσσερις έως οκτώ/περισσότερες μονάδες ανά κτίριο. Τα HOA χειρίζονται την εξωτερική συντήρηση για αποτελεσματικότητα. Μια διαρροή οροφής μπορεί να εκτείνεται σε πολλές μονάδες, επομένως δεν υπάρχει κανένα επιχείρημα σχετικά με το ποιος πρέπει να τη διορθώσει. Όταν ζωγραφίζετε ένα κτίριο, θέλετε να βάψετε ολόκληρο το κτίριο ταυτόχρονα.

Η φίλη μου εξεπλάγη όταν ο HOA της είπε ότι δεν ήταν υπεύθυνοι για την επισκευή της διαρροής της οροφής της. Η διαρροή είναι στη στέγη του γείτονά της, αλλά το νερό διαρρέει σε έναν από τους εσωτερικούς τοίχους της. Το διοικητικό συμβούλιο της HOA της είπε ότι θα έπρεπε να συνεννοηθεί με τον γείτονά της που λέει ότι δεν πληρώνουν επειδή δεν είναι πρόβλημα για τη μονάδα τους.

Έγγραφα HOA: Αναφορές σε στέγες

Ας δούμε λοιπόν πώς η HOA του φίλου μου έχει παραιτηθεί από την ευθύνη για αυτό που αποκαλεί «κοινές στέγες» όπως τεκμηριώνεται στην τεκμηρίωση της HOA που περιγράφεται παραπάνω.

1. Κοινή στέγη – ορίζεται ως το εξωτερικό κάλυμμα στέγης, συμπεριλαμβανομένων όλων των στοιχείων και της δομής στήριξης, πάνω από μια ομάδα προσαρτημένων οικιστικών μονάδων (Άρθρο 1 – Ορισμοί).
2. Υπότυπη Συντήρηση – όταν συμβεί, μπορεί να διορθωθεί (καθαρισμός, βάψιμο, επισκευές, αφαίρεση, αντικατάσταση ή συντήρηση) από την HOA, η οποία στη συνέχεια θα δεσμεύσει το συγκεκριμένο ακίνητο για όλα τα έξοδα συν τις αμοιβές δικηγόρου και άλλα έξοδα είσπραξης (Άρθρο 4 – Λειτουργίες του Συλλόγου).
3. Δικαιοσύνη για Επισκευή, Συντήρηση και Αντικατάσταση Κοινής Στέγης – δίνει στην HOA το δικαίωμα πρόσβασης στην οροφή «μέσα, κάτω, πάνω και απέναντι» σε οποιαδήποτε μονάδα κάτω από κοινή στέγη (Άρθρο 5 – Δικαιώματα).
4. Δικαιοσύνη για Κατασκευή, Συντήρηση και Εκτέλεση Υποχρεώσεων – δίνει στην HOA το δικαίωμα πρόσβασης στην οροφή «μέσα, κάτω, πάνω και απέναντι» σε μια κοινή στέγη συν το εσωτερικό μιας μονάδας (Άρθρο 5 – Δικαιώματα).
5. Ατομικές Αξιολογήσεις – επιτρέπει στο HOA να αξιολογεί μεμονωμένους ιδιοκτήτες για το κόστος και τις δαπάνες που πραγματοποιούνται για τη συντήρηση, την επισκευή ή την αντικατάσταση κοινών στεγών, τοίχων πάρτι και πεζοδρομίων πάρτι (Άρθρο 6 – Αξιολογήσεις).

6. Εξωτερική Συντήρηση – είναι η πρώτη κόκκινη σημαία Βρήκα στα έγγραφα HOA του φίλου μου. Είπε ότι κάθε ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση των «εξωτερικών και δομικών στοιχείων, θεμελίωσης και στέγης, και όλων των εξαρτημάτων και τμημάτων τους, καθώς και των εξωτερικών και δομικών στοιχείων όλων των άλλων βελτιώσεων που βρίσκονται στο οικόπεδό σας» (Άρθρο 11 – Συντήρηση).
7. Αποθεματικά Εξωτερικής Συντήρησης – λέει η HOA «μπορεί (αλλά δεν θα έχει την υποχρέωση) να προβλέψει τυχόν αποθεματικά για την επισκευή και αντικατάσταση κοινών στεγών, πάρτι τοίχων, πεζοδρομίων πάρτι ή άλλες βελτιώσεις ειδικά για τα κτίρια κατοικιών Townhome, όπως η Ένωση κρίνει απαραίτητο ή επιθυμητός;“ (Άρθρο 11 – Συντήρηση).
8. Γενικές Ασφαλίσεις – απαιτεί από τους ιδιοκτήτες οικιστικών μονάδων να διατηρούν κάλυψη ιδιοκτησίας για πυρκαγιά, εκτεταμένη κάλυψη περιουσίας-ατυχημάτων στη μονάδα τους, συμπεριλαμβανομένων των ισχυόντων τμημάτων μιας κοινής στέγης ή/και τοίχου, καθώς και του περιεχομένου και της προσωπικής περιουσίας (Άρθρο 11 – Συντήρηση και Ασφάλιση).
9. Κοινή χρήση επισκευών, συντήρησης και αντικατάστασης – αναφέρει «το κόστος της εύλογης επισκευής, συντήρησης και αντικατάστασης μιας κοινής στέγης θα μοιράζεται εξίσου από τους ιδιοκτήτες του ισχύοντος κτηρίου κατοικιών Townhome οι οποίοι κάνουν χρήση της Κοινής Στέγης και θα αποτελούν εμπράγματη δέσμευση έναντι των αντίστοιχων παρτίδων τους όπως προβλέπεται στο εξής.» (Άρθρο 11 – Συντήρηση … Κοινές Στέγες).
10. Επισκευή και αποκατάσταση – όταν μια κοινή στέγη καταστρέφεται, καταστραφεί ή χρειάζεται δομικές επισκευές, αυτό δίνει στην HOA το δικαίωμα (αλλά όχι την υποχρέωση) είτε να αποκαταστήσει, να επισκευάσει ή να αντικαταστήσει η στέγη με εισπράξεις ασφάλισης. Εάν η ασφάλιση δεν καλύπτει το κόστος, οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα είναι υπεύθυνοι για το μοίρασμα των εξόδων ή θα προσαρμοστούν για την αμέλεια ενός ιδιοκτήτη (Άρθρο 11 – Συντήρηση … Κοινές στέγες).
11. Δικαιοσύνη για Επισκευή, Συντήρηση και Αντικατάσταση Κοινής Στέγης – Παρόμοια με τις δουλειές που αναφέρονται παραπάνω (αριθμός 3 και 4), παρέχεται πρόσβαση σε όποιον χειρίζεται επισκευές ή αντικαταστάσεις στέγης (άρθρο 11 – Δικαιώματα).

Με την πείρα μου στη διαχείριση μιας επιχείρησης πολυτεχνών για οκτώ χρόνια, εξυπηρετώντας περισσότερους από 2.000 ιδιοκτήτες σπιτιού και 15+ κοινότητες διαμερισμάτων, η σύστασή μου είναι ότι οι αγοραστές πρέπει να μείνουν μακριά από τυχόν διαμερίσματα που αρνούνται να χειριστούν την εξωτερική συντήρηση. Υπάρχουν πάρα πολλές κόκκινες σημαίες στο συγκεκριμένο έγγραφο HOA, οπότε πώς προστατεύεστε;

Εκτός από τα τυπικά απρόβλεπτα που βάζετε σε μια προσφορά κατοικίας (χρηματοδότηση, επιθεώρηση σπιτιού κ.λπ.), θα πρέπει να συμπεριλάβετε απρόβλεπτα για:

• Ελέγξτε τα έγγραφα HOA, ώστε να μπορείτε να προσδιορίσετε κινδύνους όπως αυτοί που περιγράφονται παραπάνω. Ίσως χρειαστεί να ζητήσετε ένα αντίγραφο των εγγράφων HOA που παρέχονται μέχρι το κλείσιμο που είναι πολύ αργά.
• Λάβετε μια εκτίμηση του κόστους ασφάλισης του ιδιοκτήτη σπιτιού για να προσδιορίσετε επιπλέον κόστη, όπως ασφάλιση πλημμύρας που μπορεί να επηρεάσει τη χρηματοδότησή σας (διαβάστε: Πώς να αποφύγετε σπίτια με κίνδυνο πλημμύρας).

Καλή τύχη να βρείτε το κατάλληλο σπίτι για εσάς!